전입신고와 확정일자는 모두 보증금 보호에 중요하지만 역할이 다릅니다. 계약서에 확정일자만 받아 두면 충분하다고 생각하기 쉽지만, 실제로는 집을 인도받고 주민등록을 마쳤는지도 함께 살펴야 합니다.
대항력은 집을 인도받고 전입신고해야 생깁니다
임차인이 주택을 인도받고 주민등록을 마치면 임대차의 대항력을 갖출 수 있습니다. 대항력은 임대인이 바뀌더라도 임차권을 주장하는 데 필요한 요건이며, 효력은 두 요건을 모두 갖춘 다음 날부터 발생합니다. 따라서 전입신고를 마치기 전에 주택에 설정된 권리가 있는지 등기사항증명서로 확인하는 것이 좋습니다. 계약서에 서명했거나 잔금을 지급했다는 사정만으로 대항력이 생기는 것은 아닙니다.
확정일자는 우선변제권과 관련됩니다
확정일자는 계약서가 특정 날짜에 존재했다는 점을 공적으로 확인하는 절차입니다. 주택 인도와 주민등록에 더해 확정일자까지 갖추면, 경매나 공매에서 후순위 권리자보다 보증금을 먼저 변제받을 수 있는 우선변제권을 갖출 수 있습니다. 다만 실제 배당 순위와 회수액은 선순위 권리, 다른 채권 및 법정 요건에 따라 달라지므로 전액 반환을 보장하는 것은 아닙니다. 계약 직후 확정일자를 받고, 입주와 전입신고도 가능한 한 지체하지 않는 편이 안전합니다.
자주 묻는 질문
확정일자만 받으면 보증금이 보호되나요?
확정일자만으로 대항력이나 우선변제권이 완성되지는 않습니다. 주택 인도와 주민등록 요건도 갖춰야 하며, 선순위 권리가 있으면 배당에서 불리할 수 있습니다.
전입신고와 확정일자 중 무엇을 먼저 해야 하나요?
확정일자를 먼저 받는 것도 가능하지만, 우선변제권을 갖추려면 주택 인도와 주민등록도 필요합니다. 입주일에 전입신고를 마치고 확정일자도 빠르게 받아 두는 것이 좋습니다.